El mercado comprador europeo en la Costa Blanca
Alicante es la provincia española que más viviendas vende a extranjeros — aproximadamente el 25% de todas las transacciones de la provincia son compras por compradores internacionales. En municipios como Jávea y Moraira, ese porcentaje supera el 70%. Esto significa que si tienes una propiedad en la Costa Blanca Norte, tu comprador más probable es europeo.
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Compradores holandeses
~70% en Jávea
El mayor grupo comprador de la Marina Alta. Buscan villas con piscina, vistas y proximidad a la comunidad holandesa establecida.
🇩🇪
Compradores alemanes
Fuerte en Altea y Moraira
Valoran la calidad constructiva, la eficiencia energética y la autenticidad del entorno. Altea Hills es especialmente popular.
🇬🇧
Compradores británicos
Presentes en toda la costa
Desde el Brexit con visados más complejos, pero siguen siendo uno de los grupos más activos especialmente en Calpe y Torrevieja.
🇧🇪
Compradores belgas
Fuertes en Moraira
Comunidad muy establecida, especialmente en Moraira y alrededores. Buscan propiedades exclusivas y tranquilas.
Tu comprador habla holandés, alemán o inglés — no español
La gran mayoría de los compradores de vivienda en la Costa Blanca Norte son europeos no hispanohablantes. Para llegar a ellos de forma efectiva, tu propiedad necesita estar presentada y comercializada en inglés, holandés y/o alemán — no solo en español. Este es uno de los principales diferenciales que podemos ofrecerte.
El proceso de venta paso a paso
Valoración realista de la propiedad
El punto de partida es conocer el valor real de mercado de tu propiedad — no el precio al que te gustaría venderla, sino el que el mercado pagará. Una valoración profesional tiene en cuenta: transacciones recientes de propiedades comparables en tu zona, el estado de la propiedad, la orientación, las vistas y los extras (piscina, parcela, garaje). Fijar un precio excesivo alarga el tiempo de venta y puede estigmatizar la propiedad.
Preparar la propiedad y la documentación
Antes de poner la propiedad en el mercado, reúne toda la documentación necesaria (ver sección más abajo) y prepara la propiedad visualmente: pequeñas reparaciones, pintura fresca donde haga falta, jardín y piscina en perfecto estado para las fotografías. Las primeras impresiones en los portales online determinan si el comprador hace clic o sigue buscando.
Comercialización al mercado europeo
Tu propiedad necesita estar visible donde buscan los compradores europeos: portales internacionales como Kyero, ThinkSpain e Idealista Internacional; redes sociales en inglés y holandés; y canales dirigidos específicamente a expatriados y compradores de países bajos y Alemania. Una agencia local que solo publica en español y en portales españoles tiene acceso a una fracción muy pequeña del mercado potencial de tu zona.
Negociación y aceptación de oferta
Una vez recibida una oferta seria, la negociación suele centrarse en precio, fecha de firma y qué incluye la venta (muebles, electrodomésticos, etc.). Ten claro de antemano cuál es tu precio mínimo aceptable y qué estás dispuesto a incluir. Los compradores europeos bien asesorados negocian — es parte del proceso, no una señal de que no están interesados.
Contrato de arras y firma ante notario
Una vez acordado el precio, el comprador firma un contrato de arras y paga el 10% del precio acordado. Esto formaliza el compromiso de ambas partes. La firma definitiva ante notario se produce habitualmente 4–8 semanas después, momento en que recibes el resto del precio. Tendrás que contratar un abogado que represente tus intereses en la operación.
Documentación necesaria para vender
Reúne estos documentos antes de poner la propiedad en el mercado — tenerlos listos acelera el proceso y genera confianza en el comprador:
- Escritura de propiedad (Escritura Pública de Compraventa)
- Nota simple del Registro de la Propiedad (solicítala online en registradores.org)
- Últimos recibos de IBI pagados
- Cédula de habitabilidad vigente (si ha caducado, debe renovarse antes de la venta)
- Certificado energético (obligatorio para anunciar y vender — debe ser expedido por técnico certificado)
- Certificado de deudas cero con la comunidad de propietarios
- Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas)
- Licencia de obra o declaración responsable si se han realizado reformas
- Licencia turística (si la propiedad tiene o ha tenido alquiler turístico)
La cédula de habitabilidad: el documento que más retrasos provoca
Muchas operaciones de venta se retrasan o complican porque la cédula de habitabilidad ha caducado. En la Comunidad Valenciana tiene una vigencia de 10 años para viviendas de segunda mano y de 15 años para obra nueva. Si la tuya ha caducado, tramita la renovación con un técnico antes de poner la propiedad en el mercado — el proceso puede tardar 4–8 semanas.
Impuestos para el vendedor
Vender una propiedad en España conlleva varios impuestos que el vendedor debe conocer y planificar:
| Impuesto | Quién lo paga | Importe | Cuándo |
|---|
| IRPF / IRNR sobre ganancia patrimonial | Vendedor | 19–23% (residentes) · 19% (UE) · 24% (no UE) | Declaración de renta del año de venta |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Vendedor (salvo pacto) | Variable según municipio y años de tenencia | 30 días desde la firma |
| Retención 3% (si vendedor es no residente) | El comprador retiene y paga a Hacienda | 3% del precio de venta | En el momento de la firma |
Ganancia patrimonial — cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, ajustado por gastos e inversiones realizadas:
- Precio de venta — gastos de venta (comisión agencia, abogado, notaría)
- Menos precio de compra original + gastos de compra en su momento (ITP, notaría, abogado) + coste de reformas documentadas
- = Ganancia patrimonial neta sobre la que se aplica el impuesto
La retención del 3%: lo que debes saber si eres no residente
Si eres vendedor no residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria. Este importe se considera un pago a cuenta de tu IRNR sobre la ganancia. Si el impuesto real es inferior al 3% retenido, puedes solicitar la devolución de la diferencia. Tu gestor o abogado se encarga de este trámite.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se paga si ha habido un incremento real de valor — si vendes por debajo del precio de compra, puedes estar exento. El cálculo es complejo y varía por municipio; tu abogado o gestor puede hacer la estimación antes de la firma.
Cómo fijar el precio correcto en 2025
El mercado de la Costa Blanca Norte ha subido significativamente desde 2020 — entre un 35% y un 55% según la zona. Pero eso no significa que cualquier precio sea aceptable para el comprador. En 2025, los compradores bien informados (y los que tienen acceso a esta web lo están) conocen los precios reales del mercado.
- Consulta el precio de propiedades comparables vendidas recientemente — no las que están en venta, sino las que se han vendido
- Ten en cuenta el tiempo medio de venta en tu zona: en Jávea y Moraira ronda los 4–8 meses; en Calpe y Dénia puede ser algo más rápido
- Un precio ligeramente por debajo del mercado genera más visitas, más competencia entre compradores y a menudo un precio final más alto que un precio inicial inflado
- Los compradores europeos comparan propiedades en múltiples portales — saben perfectamente cuánto vale una villa similar en tu zona
Precios medios de referencia por zona — 2025
Jávea: €3.200/m² de media · Moraira: €4.350/m² · Altea: €3.020/m² · Calpe: €2.320/m² · Dénia: €2.010/m². Estas son medias — la ubicación concreta, las vistas al mar, el estado de la propiedad y la orientación pueden suponer variaciones de ±25% sobre estos valores.
Errores más comunes al vender en la Costa Blanca
- Precio inicial demasiado alto: la propiedad se quema en el mercado y acaba vendiendo más barata de lo que hubiera vendido con un precio ajustado desde el principio
- Documentación incompleta: la cédula caducada o el certificado energético pendiente retrasan la firma y a veces hacen caer la operación
- Fotos de mala calidad: el 90% de los compradores deciden si visitan o no una propiedad basándose en las fotos online. Fotos oscuras, desordenadas o hechas con móvil son dinero perdido
- Solo en español: comercializar una propiedad en Jávea solo en español es perder el 70% del mercado comprador potencial
- No tener abogado propio: el abogado del comprador defiende los intereses del comprador, no los tuyos. Necesitas tu propio representante legal
- No planificar los impuestos antes de vender: la sorpresa de la ganancia patrimonial o la plusvalía municipal puede ser significativa — conócelas antes de firmar para no tener sustos fiscales después
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