Comprar una propiedad en España siendo extranjero es totalmente factible — cientos de miles de europeos lo hacen cada año — pero el proceso es diferente al de los Países Bajos, Alemania o el Reino Unido. Esta guía te lleva por cada paso en el orden correcto, con plazos realistas y los costes exactos en cada fase.
Consulta siempre con un abogado español independiente y cualificado antes de firmar cualquier documento o transferir dinero. Esta guía te da el conocimiento para entender el proceso — tu abogado te protege dentro de él.
El NIE es tu número de identificación fiscal en España. Sin él no puedes firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria española ni pagar impuestos en España. Es el primer paso imprescindible y conviene tramitarlo antes de encontrar la propiedad.
Cómo solicitarlo: en el consulado español de tu país (Países Bajos: Amsterdam o La Haya; Alemania: múltiples ciudades; Reino Unido: Londres) o en la Oficina de Extranjeros de Alicante o Valencia cuando visites España. Tu abogado español también puede tramitarlo con un poder notarial — la opción más cómoda.
Plazo: 2–8 semanas según el método. Coste: aproximadamente €12 en tasas oficiales.
Necesitas una cuenta bancaria española para pagar impuestos, honorarios del notario y todos los costes relacionados con la propiedad. Los bancos con buena experiencia con compradores extranjeros en la Costa Blanca: Sabadell, CaixaBank y BBVA. Trae tu NIE, pasaporte y extractos bancarios recientes de tu país.
Las transferencias grandes desde el extranjero pueden requerir documentación sobre el origen de los fondos — prepara nóminas recientes, declaraciones de renta o documentación de venta de otra propiedad.
Tu abogado debe ser completamente independiente — no recomendado ni vinculado a la agencia inmobiliaria que te vende la propiedad. Su única obligación es proteger tus intereses.
Un buen abogado verificará: que la propiedad no tiene cargas ni deudas, que el vendedor tiene título legal, que las licencias de obras están en regla, que no hay deudas comunitarias ni de IBI pendientes, y gestionará todos los trámites fiscales posteriores a la firma.
Coste: normalmente entre €1.500 y €2.500 según el precio y la complejidad de la operación. No es el lugar para ahorrar.
La negociación es habitual en España. En propiedades de segunda mano, descuentos del 3–8% sobre el precio de salida son comunes dependiendo del tiempo que lleve en el mercado y de la situación del vendedor. En obra nueva, la flexibilidad suele ser menor aunque pueden ofrecer extras (parking, trastero, paquete de muebles).
Las ofertas son informales en esta fase — nada es vinculante hasta que se firma un contrato. No transfieras dinero ni firmes nada sin que tu abogado lo haya revisado.
Una vez acordado el precio, se firma un contrato de reserva y se paga una señal — normalmente €3.000–€10.000 — para retirar la propiedad del mercado mientras se realiza la due diligence. Esta señal es reembolsable si se descubren problemas jurídicos en la propiedad.
Tu abogado debe revisar este contrato antes de firmarlo. Algunos contratos de reserva incluyen cláusulas que limitan tu capacidad de retirarte sin penalización.
Tu abogado comprobará:
Una vez completada la due diligence sin incidencias, se firma el contrato de arras y se paga el 10% del precio de compra (descontando la señal de reserva ya entregada).
Este contrato es vinculante para ambas partes: si el comprador desiste sin causa justificada, pierde el 10%. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble (20% del precio). Protege a ambas partes.
El contrato de arras fija la fecha de firma ante notario — habitualmente 4–8 semanas después.
Los bancos españoles prestan hasta el 70% del valor de tasación a no residentes. Necesitarás nóminas o justificantes de ingresos, declaración de renta de tu país, extractos bancarios y documentación de la propiedad. Permite 6–10 semanas para completar el proceso hipotecario y ten la aprobación lista antes de la fecha de notaría. Si compras al contado, este paso se omite.
La firma se realiza ante un notario español. Deben estar presentes comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial). El notario lee y explica la escritura, ambas partes firman y el comprador paga el saldo restante mediante cheque bancario o transferencia.
Retención del 3%: si el vendedor es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio y pagarlo directamente a Hacienda como garantía del IRNR del vendedor. Tu abogado gestiona este trámite.
Al firmar, recibes las llaves y te conviertes en propietario legal. El notario inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad — lo que tarda entre 2 y 6 semanas en formalizarse.
En los 30 días siguientes a la firma, tu abogado debe liquidar el ITP (10% del precio en la Comunidad Valenciana). El impago en plazo genera recargos e intereses.
Otros trámites inmediatos:
Como regla general: presupuesta un 11–12% adicional sobre el precio de compra para todos los impuestos y gastos en una propiedad de segunda mano en la Comunidad Valenciana. En obra nueva, añade aproximadamente un 12,5% (IVA 10% + AJD 1,5% + otros gastos).
Desde que encuentras la propiedad hasta que recibes las llaves: normalmente 6–12 semanas en una compra al contado, o 10–16 semanas si necesitas hipoteca. El NIE y la cuenta bancaria conviene tramitarlos con antelación para evitar retrasos.
Te orientamos sobre los profesionales adecuados, respondemos tus preguntas específicas y te ayudamos a evitar los errores más comunes. Asesoramiento independiente y honesto.
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