Comprar una propiedad en España como extranjero conlleva una serie de impuestos y gastos que van más allá del precio de compra. Conocerlos antes de negociar el precio — y no después de firmar — es fundamental para no llevarse sorpresas. Esta guía cubre todos los impuestos relevantes: los que pagas al comprar, los que pagas cada año y los que pagas cuando vendes.
La fiscalidad inmobiliaria en España es compleja y varía según tu situación personal, país de residencia y tipo de propiedad. Consulta siempre con un gestor o asesor fiscal especializado en España antes de tomar decisiones. Esta guía te da el conocimiento para entender el sistema — el profesional te aplica las normas a tu caso concreto.
El ITP es el principal impuesto al comprar una propiedad de segunda mano en España. En la Comunidad Valenciana (que cubre toda la Costa Blanca y Valencia) el tipo es del 10% sobre el precio de compra. Es el comprador quien lo paga — no el vendedor.
El plazo para pagarlo es de 30 días naturales desde la firma ante notario. El incumplimiento de este plazo genera recargos automáticos que comienzan en el 5% y escalan hasta el 20% más intereses. Tu abogado o gestor se encarga de esta liquidación.
Ejemplo: villa de €600.000 → ITP = €60.000
Si compras una propiedad de obra nueva (primera transmisión del promotor al comprador), no se aplica el ITP sino el IVA (10%) + Actos Jurídicos Documentados (1,5%), lo que suma un 11,5% en la Comunidad Valenciana.
La base imponible es el precio de compra. El IVA se paga directamente al promotor, que lo ingresa en Hacienda. El AJD se liquida por el comprador en el mismo plazo que el ITP (30 días).
Los honorarios del notario y los derechos del Registro de la Propiedad están regulados por arancel y dependen del precio de la escritura. Como referencia orientativa, para una propiedad de €500.000 espera aproximadamente €1.750 de notaría + €1.000 de Registro. Estos gastos los paga el comprador salvo pacto expreso en contrario.
El IBI es el equivalente español al impuesto municipal sobre la propiedad. Lo recauda el ayuntamiento del municipio donde está ubicada la propiedad. Se calcula aplicando un tipo impositivo (fijado por cada ayuntamiento, normalmente entre el 0,4% y el 1,1%) sobre el valor catastral del inmueble — que suele ser significativamente inferior al valor de mercado.
Para una villa de €600.000 en Jávea, el IBI anual típico oscila entre €800 y €1.800 dependiendo del valor catastral y del tipo municipal. Se puede domiciliar en cuenta bancaria española para evitar recargos por impago.
Si eres propietario de una vivienda en España pero no resides fiscalmente en España (es decir, no pasas más de 183 días al año aquí), estás obligado a presentar el Modelo 210 anualmente aunque la propiedad esté vacía y no la alquiles.
En este caso, Hacienda imputa una renta ficticia (imputación de rentas inmobiliarias) basada en el valor catastral: el 1,1% del valor catastral (o 2% si el catastro no ha sido revisado en los últimos 10 años). Sobre esa renta ficticia se aplica el 19% para ciudadanos de la UE/EEE o el 24% para el resto.
Ejemplo práctico: propiedad con valor catastral de €150.000 → imputación = €1.650 → IRNR para ciudadano UE (NL, DE, BE) = €313,50 al año. Una cantidad pequeña — pero cuyo no pago genera sanciones crecientes.
Los compradores holandeses, belgas, alemanes y de otros países de la UE se benefician del tipo reducido del 19% en el IRNR (tanto en imputación de rentas como en rendimientos de alquiler y plusvalías). Los ciudadanos del Reino Unido, desde el Brexit, tributan al 24% como no comunitarios. Esta diferencia es significativa en propiedades de alto valor o con ingresos de alquiler importantes.
Si alquilas tu propiedad en España (ya sea alquiler turístico o de larga duración), los ingresos están sujetos al IRNR:
Hasta 2021, los no residentes de la UE solo podían deducir gastos muy limitados de sus ingresos de alquiler en España. A partir de 2021, los residentes de países de la UE/EEE pueden deducir todos los gastos directamente vinculados a los ingresos de alquiler — de la misma forma que un residente español. Esto ha mejorado significativamente la rentabilidad fiscal del alquiler para compradores holandeses, alemanes y belgas.
La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (ajustado por gastos e inversiones) tributa como ganancia patrimonial. Los tipos son:
Se puede reducir la base imponible incluyendo: gastos de compra originales (ITP, notaría, abogado), inversiones y reformas documentadas, y gastos de venta (comisión agencia, honorarios legales).
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión. La paga el vendedor (salvo pacto expreso en contrario). Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo hay obligación de pago si ha habido un incremento real de valor — si vendes por debajo del precio de compra, puedes acreditar la inexistencia de plusvalía y quedar exento.
El importe es calculado por el ayuntamiento del municipio y varía considerablemente según el tiempo de tenencia y el valor catastral del suelo. Para estimarlo antes de vender, solicita una simulación al ayuntamiento.
Cuando el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador está obligado legalmente a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria (Modelo 211). Este importe es un pago a cuenta del IRNR del vendedor sobre la ganancia. Si la cuota real del impuesto es inferior a la retención, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia mediante el Modelo 210.
| Impuesto | Tipo | Quién paga | Cuándo |
|---|---|---|---|
| ITP (2ª mano) | 10% | Comprador | 30 días desde firma |
| IVA + AJD (obra nueva) | 11,5% | Comprador | En la firma |
| Notaría + Registro | ~0,5–0,8% | Comprador | En la firma |
| IBI | Variable (~0,5%) | Propietario | Anual |
| IRNR (imputación) | 19% (UE) / 24% | No residente | Anual · Modelo 210 |
| IRNR (alquiler) | 19% (UE) / 24% | No residente | Trimestral / anual |
| Ganancia patrimonial | 19% (UE) / 24% | Vendedor | Al vender |
| Plusvalía municipal | Variable | Vendedor | 30 días desde venta |
| Retención 3% | 3% precio venta | Comprador retiene | Al vender (vendedor NR) |
* No incluye el IRNR sobre los beneficios de la venta eventual ni la plusvalía municipal. Tampoco incluye los gastos de comunidad, seguro, suministros ni mantenimiento.
La obligación de presentar el Modelo 210 anualmente es desconocida para muchos compradores extranjeros. Sin embargo, Hacienda detecta el incumplimiento mediante cruce de datos con el Registro de la Propiedad y puede girar liquidaciones con recargos e intereses retroactivos de varios años.
Un gestor (asesor fiscal/administrativo) en España cobra normalmente entre €100 y €200 al año por presentar las declaraciones de IRNR de un no residente. Es el gasto de mayor rentabilidad que puedes hacer como propietario no residente.
Te orientamos sobre los profesionales adecuados y respondemos tus preguntas específicas. Asesoramiento independiente, sin coste inicial.
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